収益物件の購入

収益物件（賃貸アパートなど）の購入については、

土地からまるごと購入して数年間運用させた後に転売するケースが多いわけですから、

単に表面利回りだけでなく、次の点からも検討する必要があります。

1. 転売するとしたらそれは何年後で、そのときはいくら位で売れそうか？
2. 表面利回りだけでなく、修繕費や固定資産税等の経費を控除した後の実質利回りは何％になるのか？
3. 借入金を利用する場合、その間のキャッシュフローはどうなるか？
   仮にローン返済期間中のキャッシュフローがマイナスになる場合、その負担に耐えることができるか？　
   また、ローン返済まで考慮した利回りはどうなるのか？
4. 利用するローンは元利均等方式か？
   それとも返済期間中は利息のみ返済で元金は転売時にまとめて返済する方式か？
5. 運用した結果、最終的にどれ位の利益が得られるか？
   それは購入価格または自己資金の何倍に相当するか？
6. 自己資金に対する利回りは、他の金融商品と比較して果たして有利か？
7. 収益還元法のひとつであるＤＣＦ法から考察した場合、
   その物件はどれ位の収益性を内包（内部収益率）している物件か？

…など考慮しなければならない事は多岐にわたります。

収益物件の購入を検討する場合、幾つもの物件を見て収支を予測し比較検討することが大切です。

決して買い急いではいけません。

販売会社や仲介業者の常套句は「二度と出ない好物件です。」です。

「時間がありません。」

「買付が入っているようですが、まだ間に合います。」などと言ってくるはずです。

確かに優良物件の足は速いです。

あまり検討の時間が無いときにも冷静な判断ができるよに、

日頃から、たくさんの物件を見ておくことをお勧めします。